美、日、香港房地产泡沫对我们的启示
2011-3-12 14:40:27 中国经济导报
本报记者 张守营
次贷危机的阴霾已经渐渐退去，但房地产的隐痛却依旧在美日发作，有媒体称，明年美国的房地产才将开始复苏，并将带动美国经济的发展。而在中国，次贷危机带来的负面影响好像丝毫也没有给房地产带来多大的消极影响，一直高挺不下的房价就是最好的证明，但毕竟有美、日、香港房地产泡沫的前车之鉴，中国的房地产是否存在泡沫国内外一直都有争论，我们不妨先来看看当年的日、美、香港，它们是如何形成房地产泡沫又是如何应对的。
低息下人们购买力无限膨胀导致美国地产泡沫
因降息导致的购房能力上升其实是一种幻觉，如果开发商利用这种幻觉继续提高房价，耗尽购房人在低息环境下的全部支付能力，则在未来的加息周期中，泡沫将以更快的速度破灭。美国的次贷危机就是这样一个例子。
从2001年12月底到2005年三季度，美国30年期抵押贷款利率从7.07%下降到5.58%，房价增速达到年均12%，显著高于同期人均可支配收入4%的增幅，只是在降息的作用下，这一时期美国的月供收入比一直保持在25%以下，与租金收入比相当。
2005年下半年房地产推动的泡沫开始成为整个经济的泡沫，人均收入的增速提高到5%以上，但房价年均增速更是达到18%。同时，美联储为抑制通涨压力开始加息，30年期抵押贷款利率从5.58%上升到6.66%。双重压力下，月供收入比从24%上升到37%，而那些低收入、享受次贷低首付“照顾”的房主月供收入比则达到40%以上，超出了承受能力，从而导致了房地产泡沫的最终破灭。
尽管月供收入比快速上升始于2005年三季度，但美国房地产泡沫起源于2002年的降息。从2002年1月到2005年9月，尽管房价已上涨 55%，而同期人均可支配收入仅增长16%，但月供收入比基本维持在25%以下DD上涨的房价被降息的好处所吸收，从而给人们造成了贷款购房能力上升的幻觉。
据测算，当利率从2001年12月的7.07%下降到5.58%时，一笔10万美元30年期抵押贷款的月还款额将从670美元减少到573美元，下降14.5%，再加上次贷给予低收入人群的低首付优惠和购房头几年的低利率优惠，使很多购房人感觉自己的购买能力上升了20%以上，在这种幻觉的推动下，房价加速上升。即使后来进入加息周期，但上涨的动量仍在继续推高房价，在上涨的惯性下，越来越多的投机者加入到买房的队伍中来，直到房价和利息已高到人们无法承受的地步，泡沫才最终破灭。
日本：地产泡沫后是15年的经济萧条
20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也常被称为“二战后日本的又一次战败”。
有学者分析，土地问题是日本房地产市场泡沫形成的一个重要根源。由于税收政策的不健全，日本土地本位的融资制度带来了日本地产的泡沫不断积累。再加上考虑未来增长的空间（比如，国际金融中心建设等）和国土资源有限的事实，造成了人们对土地只涨不跌的预期，而且当股市和楼市投资的高额收益验证了人们的这种预期的时候，产业资本向金融资本转化的倾向就日益高涨。所以，政府一定要先下手为强，控制地价和房价上涨的预期。
香港房地产泡沫导致十多万人变成百万“负翁”
资深金融专家及投资银行家温天纳介绍，继日本之后，20世纪80年代中期，泰国政府陆续出台了一系列刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
此次东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年~1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。
1998年~2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
无论美国、日本还是香港，它们形成房地产泡沫的过程和如今中国正在走的路是何其的相似，如果我们不及时采取措施，任由房地产发展下去，后果恐怕难以想象。全国政协委员宋林飞表示，我国房地产业的“金融特点”日渐突出。截至2010年底，全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20％，银行贷款已占房地产开发资金的70％。房地产市场出问题，金融风险会随之放大。更重要的是，房价过快上涨会吸引资金“抽离”实体经济，进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响。
中国人民大学教授黄卫平曾经讲过：“在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘；很多国际机构早已把中国的房地产列为崩盘之列。在世界上，大概只有德国逃过这一劫。总之，这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局大都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不符合经济的逻辑。
2011-3-12 14:40:27 中国经济导报
本报记者 张守营
次贷危机的阴霾已经渐渐退去，但房地产的隐痛却依旧在美日发作，有媒体称，明年美国的房地产才将开始复苏，并将带动美国经济的发展。而在中国，次贷危机带来的负面影响好像丝毫也没有给房地产带来多大的消极影响，一直高挺不下的房价就是最好的证明，但毕竟有美、日、香港房地产泡沫的前车之鉴，中国的房地产是否存在泡沫国内外一直都有争论，我们不妨先来看看当年的日、美、香港，它们是如何形成房地产泡沫又是如何应对的。
低息下人们购买力无限膨胀导致美国地产泡沫
因降息导致的购房能力上升其实是一种幻觉，如果开发商利用这种幻觉继续提高房价，耗尽购房人在低息环境下的全部支付能力，则在未来的加息周期中，泡沫将以更快的速度破灭。美国的次贷危机就是这样一个例子。
从2001年12月底到2005年三季度，美国30年期抵押贷款利率从7.07%下降到5.58%，房价增速达到年均12%，显著高于同期人均可支配收入4%的增幅，只是在降息的作用下，这一时期美国的月供收入比一直保持在25%以下，与租金收入比相当。
2005年下半年房地产推动的泡沫开始成为整个经济的泡沫，人均收入的增速提高到5%以上，但房价年均增速更是达到18%。同时，美联储为抑制通涨压力开始加息，30年期抵押贷款利率从5.58%上升到6.66%。双重压力下，月供收入比从24%上升到37%，而那些低收入、享受次贷低首付“照顾”的房主月供收入比则达到40%以上，超出了承受能力，从而导致了房地产泡沫的最终破灭。
尽管月供收入比快速上升始于2005年三季度，但美国房地产泡沫起源于2002年的降息。从2002年1月到2005年9月，尽管房价已上涨 55%，而同期人均可支配收入仅增长16%，但月供收入比基本维持在25%以下DD上涨的房价被降息的好处所吸收，从而给人们造成了贷款购房能力上升的幻觉。
据测算，当利率从2001年12月的7.07%下降到5.58%时，一笔10万美元30年期抵押贷款的月还款额将从670美元减少到573美元，下降14.5%，再加上次贷给予低收入人群的低首付优惠和购房头几年的低利率优惠，使很多购房人感觉自己的购买能力上升了20%以上，在这种幻觉的推动下，房价加速上升。即使后来进入加息周期，但上涨的动量仍在继续推高房价，在上涨的惯性下，越来越多的投机者加入到买房的队伍中来，直到房价和利息已高到人们无法承受的地步，泡沫才最终破灭。
日本：地产泡沫后是15年的经济萧条
20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也常被称为“二战后日本的又一次战败”。
有学者分析，土地问题是日本房地产市场泡沫形成的一个重要根源。由于税收政策的不健全，日本土地本位的融资制度带来了日本地产的泡沫不断积累。再加上考虑未来增长的空间（比如，国际金融中心建设等）和国土资源有限的事实，造成了人们对土地只涨不跌的预期，而且当股市和楼市投资的高额收益验证了人们的这种预期的时候，产业资本向金融资本转化的倾向就日益高涨。所以，政府一定要先下手为强，控制地价和房价上涨的预期。
香港房地产泡沫导致十多万人变成百万“负翁”
资深金融专家及投资银行家温天纳介绍，继日本之后，20世纪80年代中期，泰国政府陆续出台了一系列刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
此次东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年~1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。
1998年~2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
无论美国、日本还是香港，它们形成房地产泡沫的过程和如今中国正在走的路是何其的相似，如果我们不及时采取措施，任由房地产发展下去，后果恐怕难以想象。全国政协委员宋林飞表示，我国房地产业的“金融特点”日渐突出。截至2010年底，全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20％，银行贷款已占房地产开发资金的70％。房地产市场出问题，金融风险会随之放大。更重要的是，房价过快上涨会吸引资金“抽离”实体经济，进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响。
中国人民大学教授黄卫平曾经讲过：“在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘；很多国际机构早已把中国的房地产列为崩盘之列。在世界上，大概只有德国逃过这一劫。总之，这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局大都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不符合经济的逻辑。
