昨日，国五条细则引发多只地产股跌停，消息促使我完成此稿，不当之处，请指正，欢迎交流。
1 .谁买了房？
茂名地区的有钱人
电白本地老板
返乡投资客
2.刚需的窘迫与投资的得意
两者的对比极其鲜明。在投机资本的强大挤压下，刚性需求的购买力被严重打压，对楼市的走向几乎没有影响，刚需人群被边缘化。投机资本从09年始取得水东房地产的绝对话语权，房地产价格升降与否取决于投机资本的进入退出程度。这几年，投机资本大抵是净进入状态，退出的还很少。因此，房价猛涨。
越早开盘的楼盘入住率高点，越往后，入住率越低。
在水东的众多楼盘中，入住亮灯的多是朝向不好的房子，投机资本剥夺了刚性需求人群住到楼层好、朝向好的房子里的权利。
水东西湖边万山.生活广场离水东最繁荣的东阳南街、中心台一带很近，但位于老城区，没有得到投机资本的青睐，比一些小产权房还便宜，是水东最便宜的楼盘。那里环境还算可以，有些人入住，均价2700是刚需勉强支撑的结果。看惯了茂名河西破败的人，绝不会把钱投到那里的。
3.多空力量对峙局面
余以为，房产商天生是多头。现在，水东地区的房产开发商只卖房不开发，是地地道道实实在在的空头；投机资本是多头。两者成僵持状态，反映在市场上就是有价无市。在电白，只有飞鹏的“丽涛花园六期”和碧桂园的旦场二期还在开工造房子，他们两个也是多头，其他的房产商都是空头。本来应该承担多头主力的刚性需求已经成了舞台上的观众，处境极其尴尬（小弟我也归于这类）。
我不是说他们的楼盘成了烂尾楼，我想说的是他们的后期项目没有按计划动工或者干脆停工，至于正在收尾的还是开工的，他们看空了后市，所以能收的就收，不能收的也要想办法打广告了。从去年起广告开始密集了，工地也不再向氧乙炔供应商要货了。如果不是停工，我真想不出他们怎么切割钢筋，也许他们要偷工减料了？
2012年茂名市全市均价3500元每平方米，市区上涨11.85%，化州下降3.17%，信宜下降6.45%，高州下降8.54%，电白上涨0.44%。（茂名市住建局网站）
水东的楼市已达平衡点。
这个平衡点不是供需的平衡，而是多空的平衡。
4.飞鹏与碧桂园为什么敢充多头
两者实力雄厚，飞鹏在水东经营多年，丽涛花园系列容积率出奇的高，通过坑买房者来获取巨额利润；碧桂园则主要通过坑卖地者来获取巨额利润，在征地时只赔偿了1.7万元每亩，在实际开发中，占用了大面积的滩涂；使用劣质建筑材料，不择手段地降低成本。
两者前期项目的盈利支撑着后期项目的推进。
5.水东房子升值空间小
有人问为何前几年水东房子疯涨，凭什么说今后不会大涨。不少人说水东区位好，我觉得水东就像一个特大级城中村，看不出有什么大发展，水东并不具备发展成一个城市的各种条件，居住在水东不会比居住在茂名市区更舒适。
由于四万亿货币的滥发，全国楼市的房子承载了抗通胀的重托，当然，这是对有钱人而言的，但是房子的属性是居住。
如果房子具备稀缺性，房子还可以充当类似黄金白银的功能。
一线城市的房子就具有相当的稀缺性，土地资源少，人口太多，有钱人特别多。
水东的房子不具备稀缺性，因为水东的土地不具备稀缺性，楼盘集中的向洋大道以东还有大片的处女地，开发收益巨大。水东的升值空间被广阔的土地储备打压。以后房价涨，只能说明物价涨了。
6.供需悖论
最根本的问题是，任何投资投机都是通过下家的接盘来实现的，最稳定的接盘是消费，消费使得商品从市场上退出了，供需使命完成。
这也是回归到房子的属性――居住。
在水东拥有多套房子的人将会意识到一个问题：房价已经好久没涨过了。然后他们越来越发现在他们想卖出去的时候找不到买家。当然他们未必想卖。
最根本的问题也可以这样提问：谁来住这些房子。
电白县商品房销售情况表
年份
商品房销售面积（万平方米）
均价（元/平方米）
2008
2.77
1523
2009
19.4（相当于09年以前总和）
1949
2010
46.9
3321
2011
66.26
3443
2012
78.06
由上表看，从2009年2012年底，电白房地产市场销售了210.62万平方米商品房。
不用我证明，全世界都知道水东房子的空置率高达80%-90%，这个数据还不包括水东普遍存在的小产权房。大量的房子并没有退出市场，他们进入到二手市场。我认为水东楼市处于“多空十分平衡，供需极不平衡”的状态。
这是一个什么概念，环水东湾常住人口只有18万，但是210.62万平方米可以容纳7万人口（按30平方米容纳一人计算）。得到这个数据，我不得不惊叹有钱人实在太有钱了。他们的财富能维持这样一个看起来十分平衡但实质十一点五分不平衡的房地产市场。上面说到平衡点，可以说2009年前供需平衡，但是多空不平衡；现在是供需已极大不平衡，但是多空却是平衡的。
除已建成投用的商品房外，全县共有房地产在建施工面积280万平方米，正在办理手续即将动工300万平方米，未来3~5年全县房地产开发总面积将增加580万平方米，将有近4.5万套商品房投入市场。（茂名市住建局网站）
水东是一个外来人口不多的镇，作为县城，吸引电白的精英，也吸引茂名市其它地区的资金。但刚性需求人群其实很少，刚需人群的购买力更少。
目前，那庞大的210万平方米销售出去并没有被终极消费而退出市场，房主们期望房价上涨，倒不关心升值，也不在乎获取租金收益。其实不管是售是租，都找不到7万人来消费。他们买房时只考虑他们可以买得起一套或几套，考虑的是他们的购买能力，没有考虑刚需人群的购买能力。他们以为会涨是通过有钱人实现的，但是他们绝没想明白茅于轼的那句话：商品房是给有钱人建造的。他们不知道，买他们房子的有钱人在他们卖房子的时候也许正想着把房子卖给他们。他们即是有钱人，有钱人即是他们。
写到这，我想起了股市，有些大户收集股票后，通过左手倒右手的办法哄抬股票价格，然后慢慢出货，最终散户接盘，击鼓传花不可持续，价格跳水。稍有不同，高房价下，没有散户。自己卖，自己买。房子必须在手中，不是左手就是右手，在这点上，世界上最高明的魔术师也没办法。
供需的极大不平衡迟早会打破，那不是悖论的解决，是骗局的不可持续。
7.安能辨我是牛熊
水东的楼市有泡沫那是肯定的。我的惊叹使得我不敢做出水东楼市会崩盘的结论，因为有钱人太有钱了，他们不出租不出售房屋也能活得好好的，我对他们房贷信息一点都不知道。我无法判断他们的财富支撑现在水东楼市泡沫的能力，也许他们的财力还能吹起更大的泡沫。
（以上属个人观点，仅供参考。依此作出决定，本人概不负责。）
部分章节引用了茂名市住房和城乡建设局网站http://jianshe.maoming.gov.cn/index.asp。
文中数据多采用上述网站。
2013年3月5日完稿
2013年3月7日修稿
[FONT=宋体]
1 .谁买了房？
茂名地区的有钱人
电白本地老板
返乡投资客
2.刚需的窘迫与投资的得意
两者的对比极其鲜明。在投机资本的强大挤压下，刚性需求的购买力被严重打压，对楼市的走向几乎没有影响，刚需人群被边缘化。投机资本从09年始取得水东房地产的绝对话语权，房地产价格升降与否取决于投机资本的进入退出程度。这几年，投机资本大抵是净进入状态，退出的还很少。因此，房价猛涨。
越早开盘的楼盘入住率高点，越往后，入住率越低。
在水东的众多楼盘中，入住亮灯的多是朝向不好的房子，投机资本剥夺了刚性需求人群住到楼层好、朝向好的房子里的权利。
水东西湖边万山.生活广场离水东最繁荣的东阳南街、中心台一带很近，但位于老城区，没有得到投机资本的青睐，比一些小产权房还便宜，是水东最便宜的楼盘。那里环境还算可以，有些人入住，均价2700是刚需勉强支撑的结果。看惯了茂名河西破败的人，绝不会把钱投到那里的。
3.多空力量对峙局面
余以为，房产商天生是多头。现在，水东地区的房产开发商只卖房不开发，是地地道道实实在在的空头；投机资本是多头。两者成僵持状态，反映在市场上就是有价无市。在电白，只有飞鹏的“丽涛花园六期”和碧桂园的旦场二期还在开工造房子，他们两个也是多头，其他的房产商都是空头。本来应该承担多头主力的刚性需求已经成了舞台上的观众，处境极其尴尬（小弟我也归于这类）。
我不是说他们的楼盘成了烂尾楼，我想说的是他们的后期项目没有按计划动工或者干脆停工，至于正在收尾的还是开工的，他们看空了后市，所以能收的就收，不能收的也要想办法打广告了。从去年起广告开始密集了，工地也不再向氧乙炔供应商要货了。如果不是停工，我真想不出他们怎么切割钢筋，也许他们要偷工减料了？
2012年茂名市全市均价3500元每平方米，市区上涨11.85%，化州下降3.17%，信宜下降6.45%，高州下降8.54%，电白上涨0.44%。（茂名市住建局网站）
水东的楼市已达平衡点。
这个平衡点不是供需的平衡，而是多空的平衡。
4.飞鹏与碧桂园为什么敢充多头
两者实力雄厚，飞鹏在水东经营多年，丽涛花园系列容积率出奇的高，通过坑买房者来获取巨额利润；碧桂园则主要通过坑卖地者来获取巨额利润，在征地时只赔偿了1.7万元每亩，在实际开发中，占用了大面积的滩涂；使用劣质建筑材料，不择手段地降低成本。
两者前期项目的盈利支撑着后期项目的推进。
5.水东房子升值空间小
有人问为何前几年水东房子疯涨，凭什么说今后不会大涨。不少人说水东区位好，我觉得水东就像一个特大级城中村，看不出有什么大发展，水东并不具备发展成一个城市的各种条件，居住在水东不会比居住在茂名市区更舒适。
由于四万亿货币的滥发，全国楼市的房子承载了抗通胀的重托，当然，这是对有钱人而言的，但是房子的属性是居住。
如果房子具备稀缺性，房子还可以充当类似黄金白银的功能。
一线城市的房子就具有相当的稀缺性，土地资源少，人口太多，有钱人特别多。
水东的房子不具备稀缺性，因为水东的土地不具备稀缺性，楼盘集中的向洋大道以东还有大片的处女地，开发收益巨大。水东的升值空间被广阔的土地储备打压。以后房价涨，只能说明物价涨了。
6.供需悖论
最根本的问题是，任何投资投机都是通过下家的接盘来实现的，最稳定的接盘是消费，消费使得商品从市场上退出了，供需使命完成。
这也是回归到房子的属性――居住。
在水东拥有多套房子的人将会意识到一个问题：房价已经好久没涨过了。然后他们越来越发现在他们想卖出去的时候找不到买家。当然他们未必想卖。
最根本的问题也可以这样提问：谁来住这些房子。
电白县商品房销售情况表
年份
商品房销售面积（万平方米）
均价（元/平方米）
2008
2.77
1523
2009
19.4（相当于09年以前总和）
1949
2010
46.9
3321
2011
66.26
3443
2012
78.06
由上表看，从2009年2012年底，电白房地产市场销售了210.62万平方米商品房。
不用我证明，全世界都知道水东房子的空置率高达80%-90%，这个数据还不包括水东普遍存在的小产权房。大量的房子并没有退出市场，他们进入到二手市场。我认为水东楼市处于“多空十分平衡，供需极不平衡”的状态。
这是一个什么概念，环水东湾常住人口只有18万，但是210.62万平方米可以容纳7万人口（按30平方米容纳一人计算）。得到这个数据，我不得不惊叹有钱人实在太有钱了。他们的财富能维持这样一个看起来十分平衡但实质十一点五分不平衡的房地产市场。上面说到平衡点，可以说2009年前供需平衡，但是多空不平衡；现在是供需已极大不平衡，但是多空却是平衡的。
除已建成投用的商品房外，全县共有房地产在建施工面积280万平方米，正在办理手续即将动工300万平方米，未来3~5年全县房地产开发总面积将增加580万平方米，将有近4.5万套商品房投入市场。（茂名市住建局网站）
水东是一个外来人口不多的镇，作为县城，吸引电白的精英，也吸引茂名市其它地区的资金。但刚性需求人群其实很少，刚需人群的购买力更少。
目前，那庞大的210万平方米销售出去并没有被终极消费而退出市场，房主们期望房价上涨，倒不关心升值，也不在乎获取租金收益。其实不管是售是租，都找不到7万人来消费。他们买房时只考虑他们可以买得起一套或几套，考虑的是他们的购买能力，没有考虑刚需人群的购买能力。他们以为会涨是通过有钱人实现的，但是他们绝没想明白茅于轼的那句话：商品房是给有钱人建造的。他们不知道，买他们房子的有钱人在他们卖房子的时候也许正想着把房子卖给他们。他们即是有钱人，有钱人即是他们。
写到这，我想起了股市，有些大户收集股票后，通过左手倒右手的办法哄抬股票价格，然后慢慢出货，最终散户接盘，击鼓传花不可持续，价格跳水。稍有不同，高房价下，没有散户。自己卖，自己买。房子必须在手中，不是左手就是右手，在这点上，世界上最高明的魔术师也没办法。
供需的极大不平衡迟早会打破，那不是悖论的解决，是骗局的不可持续。
7.安能辨我是牛熊
水东的楼市有泡沫那是肯定的。我的惊叹使得我不敢做出水东楼市会崩盘的结论，因为有钱人太有钱了，他们不出租不出售房屋也能活得好好的，我对他们房贷信息一点都不知道。我无法判断他们的财富支撑现在水东楼市泡沫的能力，也许他们的财力还能吹起更大的泡沫。
（以上属个人观点，仅供参考。依此作出决定，本人概不负责。）
部分章节引用了茂名市住房和城乡建设局网站http://jianshe.maoming.gov.cn/index.asp。
文中数据多采用上述网站。
2013年3月5日完稿
2013年3月7日修稿
[FONT=宋体]
